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纯居住+成熟配套+名校学位 观湖刚需上车盘 总价最低240万起

廖颖平 媒体 发布时间:2018.04.11 10:57:48
浏览:19639

? ? 龙华正在规划以梅观路为主轴线,以深圳北站、观澜高新园、九龙山产学研片区为支撑,依托富士康、华为等企业,融合深圳北站、坂雪岗、富士康、清湖、鹭湖五大产业片区,产值3000亿梅观产业创新走廊。

  

  其中鹭湖科技文化片区是“梅观科技创新走廊”一个重要节点,也是龙华区明确规划的“两个核心区”之一,还是观湖街道重点开发建设的片区。本文将重点阐述观湖片区。

  

  观澜一分为三后,观湖街道下辖润城、观城、松元厦、新田、樟坑径、鹭湖等6个社区,不仅拥有丰富的山水资源,还有良好的产业基础、区位优势及独特的客家文化。

  

  龙华区政府落户在观湖,交通、教育、医疗、商业等设施汇集,形成“新中心”;观湖下辖鹭湖国际住区和观澜高新园区,未来将形成高端产业、高品质住宅片区。

  

  总体印象:

  

  1、观湖不仅是“产业大区”,还是“旧改大区”。如何利用好旧城改造,为产业谋求新的发展空间已成当务之急,但是此项工作具有开创性和复杂性;

  

  2、观湖产业整体偏低端、科技创新能力薄弱,没有形成核心竞争力;缺乏高等院校和高层次研发机构,高成长性中小科技企业还不多,这也是龙华区普遍存在的问题;

  

  3、辖区内破旧小厂太多,废弃的厂房比比皆是,导致产业空间不足,制约优质企业和项目落地,急需拆除和搬迁;

  

  4、交通、教育、医疗、文体等公共基础设施数量不足、质量不高、分布不均衡,不能满足群众日益增长的生活需要;

  

  5、观湖是龙华区政府坐在地,有龙华重点打造的鹭核心区和观澜高新园区,但是辖区重大项目建设进展缓慢,段时间内难以实现“翻天覆地”的变化;

  

  6、社区建设不均衡,改造新村与破旧老村并存。有的老村垃圾成堆、污水横流、卫生状况极差,实现“品质观湖、活力观湖、美丽观湖”的目标还有一段距离;

  

  7、观湖面临巨大的重点项目土地整备和征地拆迁工作,辖区内旧改项目和民生重点工程项目急需启动,这将是一场“持久战”。

  

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看点壹


  观湖品质不断提高

  

  这几年,观湖一直在完善市政配套,提高生活品质。以龙华区政府为核心的“新中心”和鹭湖住区代表了观湖目前品质最高水平。

  

(龙华区政府周边实景图)


  随着轨道四号线延长线开建和有轨电车运营,观湖和关内片区的联系加强,居民出行十分方便。四号线延长线在观湖设有观澜和松元厦2个站点;有轨电车有14个主站点和次站点位于观湖,形成交通网络。

  

(建设中的地铁4号线北延段观澜站和松元厦站)


(观湖有轨电车)



看点贰


  观湖打造了一批精品城中村

  

  2017年,观湖打造了一批城中村样板,包括牛轭岭、向西新村、大布新村、上围艺术村等。今年规划将完成18个城中村综合整治将参照引进万科等大企业参与城中村改造经营的“整村统租”模式。

  

  (大布、向西、牛轭岭、上围艺术村)

  

  笔者在实地走访中发现,观湖还有许多城中村急需治理,旧宅和厂房长年闲置、废弃甚至坍塌,低收入人群租房从事废品收购,有的老村垃圾成堆,污水横流,隐患重重。已经整治好的新村,生活设施还不够完善。

  

(观湖破旧房屋厂房)



看点叁


  观湖三大居住区域

  

  观湖目前有三大居住区:一是依托龙华区政府形成的“新中心区”,二是以奥宸商业城为核心的居住区,三是以鹭湖为核心的鹭湖科技文化片区。

  

  1、观湖新中心区

  

  观湖“新中心”住宅区包括润城和观城两大社区,教育、医疗、文化、公园、商业、交通等市政、生活配套成熟,生态资源丰富,美佳华首誉、中航格澜郡阳光花园、陶润懿峰、招商澜园等二手房、宝观城锦鲤大厦(新房)、祥澜苑和文澜苑(保障房)、观澜中心花园(小产权房)等汇集于此。

  

  (观湖新中心区配套图)

  

  “新中心”住宅区目前正在进行观天路(田贝路口--大和路)扩建工程,总投资6000万元,道路全长约786米,由双向四车道拓宽为双向六车道,路段全程改为沥青混凝土路面。

  

  (工程实景图)

  

  同时,政府在“新中心”规划一块商业、文化用地,位于观澜商圈,紧邻观澜商会、电子市场和美术馆,进一步完善中心市政配套。

  

  (新增一块商业、文化用地)

  

 2、奥宸商业城为核心的居住区

  

  奥宸商业城居住区由环观中路、人民路、观平路、观澜大道合围而成,以奥宸观壹城30万平商业城为核心,包揽锦绣科学园和深粮汽车电子产业园,深业泰然玫瑰苑(二手房),佳华领域广场(新房在售)、奥宸观壹城(商业)汇集于此。

  

(居住区配套图)


  3、鹭湖科技文化片区

  

  鹭湖科技文化片区以鹭湖为核心,依托观澜高新技术产业园,未来将带动“龙华北”发展。当下,正在开展“三馆一院两中心”方案设计,拟建区图书馆、科技馆、群众艺术馆等一批重大基础设施。

  

  (鹭湖科技文化片区公共建筑群规划图)

  

  片区内有金地鹭湖一号、和黄懿花园、仁山智水、招商观园等豪宅、别墅和伟禄雅园、富士观澜等人才安居房。

  

(鹭湖文化科技片区配套)



看点肆


  观湖仅有两个楼盘在售

  

  观湖新房项目多来源于城市更新项目。而观湖旧改进展缓慢,因此入市楼盘不多,目前仅有2盘在售。

  

  1、宝观城锦鲤大厦

  

  宝观城锦鲤大厦即金通盛观澜时代,位于观湖新中心,龙华有轨电车锦鲤站就在项目旁,周边市政配套、生活配套成熟,尽享“观湖新中心”配套和“观湖商圈”利好,开发商是深圳市锦福城房地产开发有限公司。

  

  目前在售建面约45平1房1厅1卫及65平2房1厅1卫商务公寓,及建面约64-141平办公写字楼产品,均价约43000元/平方米。

  

(锦鲤大厦实景图)


 2、佳华领域广场

  

  佳华领域广场位于观澜大道与平安路交汇处,观澜老街对面,是集住宅、商务公寓、写字楼、酒店、购物中心等多业态于一体的商住综合体。

    (项目实景图)


  地铁4号线北延段观澜站和有轨电车新澜站在此交汇,佳华领域广场是名副其实的“双轨”交汇物业。目前在售建面89-142平毛坯住宅,均价46000元/平;建面约34平1房、约54平2房公寓,均价42000元/平。 

(周边配套图) 



看点五


  观湖二手房成交活跃

  

  龙华北(福城、观湖、观澜)二手商品房较少,主要集中在观湖片区,分布在观湖“新中心”(龙华区政府附近)和鹭湖住区,也是观湖重点规划和建设的区域。

  

  整体上看,这些二手楼盘都比较新,居家环境好、交通便利、生活配套成熟。户型产品有洋房和别墅,适合居家,大部分户型都是3房起,最低总价360万也可以买3房。

  

(观湖二手房分布图)


  观湖片区目前的二手楼盘,主力户型是3-4房,成交最多的还是89平3房,单证户型总价360-400万。

  

  可选择的楼盘有:美佳华首誉、招商澜园、陶润懿峰、中航格澜郡、招商观园、城建仁山智水、金地鹭湖1号、和黄懿花园等。

  (区位示意图)


  鹭湖住区的金地鹭湖1号、城建仁山智水成交比较活跃,这里生态资源丰富,住家环境好,出行方便,有轨电车(高新区站、高新区东站、高新区西站),片区的学区是龙华外国语学校。

  

(实景图)


  美佳华首誉(房源截图)

  

  中航格澜郡(房源截图)

  

  招商澜园(房源截图)

  

  陶润懿峰(房源截图)

  

  和黄懿花园(房源截图)

  

  金地鹭湖1号(房源截图)

  

  城建仁山智水(房源截图)

  

  招商观园(房源截图)

  


看点陆


  观湖旧改进展缓慢

  

  目前观澜片区(包括观澜、观湖及福城)仍呈现农民房、破旧厂房林立的状态,城市更新以城中村、旧工业区为主,体量很大。

  

  (观澜、观湖、福城旧改项目分部图)

  

  目前整体进展很不理想,观澜、观湖的项目多数属于前期拆赔谈判阶段,无具体进展;而福城街道的进度相对较快。

  

  (观湖旧改项目一览表)

  

  1、竹村旧改


? ? 综合体项目(住宅+酒店+商业+办公),目前正在进行拆迁补偿阶段。

  


  根据规划,竹村拆迁用地面积127000.1㎡,开发建设用地面积85551.4㎡;项目计容积率建面为38.4万㎡,其中住宅建面22.41㎡、商业建面5.39万㎡、商务办公建面4.5万㎡、商务公寓建面4.5万㎡、酒店建面1万㎡、公共配套设施建面6000㎡。

  


  未来竹村将建设成为居住为主,商务商业办公为辅的大社区,其中还配备了医院/门诊部、幼儿园、停车场等完善生活及公共配套设施。而竹村东侧就是龙华区政府,紧邻观澜河,因此尽享观湖“新中心”所有市政、生活配套。

  

  ? 2、松元厦大布头片区旧改


? ? 拟建住宅、商业,已经开始拆迁;

  

  ?拟拆除用地范围内应依据法定图则落实不小于18班小学用地一处和不少于20440平方米的公园绿地。

  


  3、观城横坑河西片区旧改

  

  拟建住宅、商业等功能,拆除重建面积8.9万平方米

  

  ?拆除用地范围内应落实一所不小于24班小学用地一处及消防站用地一处。

  


  ?4、白鸽湖老村旧改

  

  综合体项目(住宅+商业+办公+酒店),总建面13万;

  

  计容积率总建筑面积130000平方米,其中住宅117000平方米,商业、办公及酒店5460平方米,公共配套设施7540平方米(含6班幼儿园1600平方米,独立占地1800平方米;公交首末站2500平方米)。

  


  踩盘小结:

  

  1、观湖“新中心”住宅区市政、生活配套堪称齐全,且一房难求,但是为何房价上不去,房租还偏低?笔者认为,原因在于缺少高资产、高收入人群进驻。

  

  2、高资产、高收入人群对居住环境、生活配套要求很高,以鹭湖国际住区为例,虽有“国际”实则缺乏高端配套。目前观湖配套设施处于“有和没有”阶段,尚未达到“高端与低端”阶段。

  

  3、都说深圳市“寸土寸金”,房企大鳄是寸土必争。观湖却是“地多价廉”,无人问津。截止目前,14个旧改项目除了奥宸观壹城外,没有一个项目动工,再好的规划也落空,这才是最大的硬伤。

  

  4、“十三五”期间,龙华北“两房”配建主要分布于福城、观湖街道及观澜大道沿线。有意向在龙华北置业的朋友,可以多关注。


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