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放款慢额度还不够用 公积金贷款成购房"食物链"底层?

腾讯房产深圳站 发布时间:2018.01.13 10:09:56
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长久以来,拒绝或变相拒绝购房者使用住房公积金贷款的现象一直存在。为维护存缴公积金职工的合法权益,2017年12月26日,四部门联合发文明确要求房地产开发商不得限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款,为购房者使用公积金贷款买房“撑腰”。


那么,这样的声明是否有给原本拒绝公积金的开发商起到约束的作用?深圳是否也存在“公积金贷款买房难”的问题?


公积金贷款节省购房成本 但遭“歧视”长期难以根除


目前,深圳公积金个人可贷款额度最高50万,家庭额度最高90万。按照现行人民银行5年期以上基准利率,公积金贷款利率3.25%,商业个人住房按揭贷款利率普遍上浮10%后为5.39%,公积金贷款利率约为商业贷款的6折。那么按照等额本息还款法计算,一笔50万元30年期的贷款可累积节省利息支出约20万元;一笔90万元30年期的贷款可累积节省利息支出约39.9万元。


因此,在房价居高不下的今天,使用住房公积金贷款买房成为不少购房者节约成本的首选。然而,此举却屡遭房地产开放商的拒绝和刁难,这使得公积金这项利民政策被许多购房者误认为是“形同虚设”。“全款买房的往里走,按揭的不要堵门口,公积金贷款的请把单车挪一挪。”近来这句在网上广为流传着的顺口溜生动地诠释了此类现象。


开发商“逐利”:放款周期过长 开发商资金难以回笼


从众多房地产开发商的态度来看,购房者使用公积金贷款并没有给其带来好处,反倒增加了许多“麻烦”。


安居客房产研究院首席分析师张波曾解释道,开发商之所以排除购房者使用公积金贷款,主要原因就是回款速度慢。公积金贷款流程复杂、放款周期长,直接拉长了房企回款周期,导致资金周转率下降。因此,追求高周转,规模快速扩张的房企对公积金贷款会产生抵触情绪。


一位深圳某房地产公司中介透露,深圳大多数新房开发商在开盘后,如果急于回笼资金,也不会拒绝公积金贷款,只是会引导客户转向商业贷款,如果客户坚持使用公积金贷款也是可以的。但在类似于2015年楼市火热的情况下,几乎所有的开发商都会拒绝公积金贷款。


也就是说,开发商也是根据市场情况而定是否接受公积金贷款。另一中介更是表示,其在深圳从业5年,经手的使用公积金贷款成功购置新房的仅2例。


有中介表示,在其2015年经手的众多客户中,找不到一个成功使用公积金贷款购买一手住宅的例子。而在2016、2017年,深圳新房均价经历了连续十五个月的下降,一众专家纷纷发声认为深圳楼市已进入平稳期,深圳楼市的观望情绪也越来越强。为了吸引购买热情降低的置业者,开发商显然已经放宽了要求。


杯水车薪 深圳家庭公积金贷款额度最高仅90万


对许多较低收入者而言,虽然其长期缴纳住房公积金,但落脚到具体买房时便会发现,在享有公积金低利率贷款的同时,可能还要一次性拿出更多的首付款。近日有数据显示,深圳新房均价已连续15个月约为5.5万元/平方米,这意味着,在深圳,一套普通家庭青睐的7、80平左右的房子已不下400万元。而深圳目前公积金最高贷款额度为90万元,相比贷款额度可谓是杯水车薪。


在房价高企的深圳,多数购房者会在遇到上述现象时选择组合贷款的方式,但由于组合贷款不仅手续更为复杂,且耗时更长,因而又有大部分的购房者被迫放弃低利率的公积金贷款,转向商业贷款。


据深圳市住房公积金管理中心公布的数据,2017年深圳公积金全年缴存557亿,提取仅296亿。有28234名职工使用了公积金贷款,其中17647位办理商转公。这意味着,深圳6成以上使用公积金贷款的购房者无法纯公积金贷款的同时也无法直接进行组合贷款,只能退而求其次,先选择商业贷款,再自行办理商转公。


一位2015年在福田购买了一套小户型二手房的业主表示,由于当时刚毕业,其与丈夫的公积金可贷款额度仅30万,这对于当时已价值187万的房产来说杯水车薪,因此其先办理了商业贷款,等到其与丈夫的公积金余额存至可以贷到深圳家庭公积金贷款额度最高上限90万时才办理了商转公。“虽然公积金贷款利率低,但深圳家庭最高贷款额度才90万,在房价高企的深圳来说实在有些不够,所以我们现在还处在该套房的组合贷阶段。由于还没还清组合贷,我们去年买的一套新房用不了公积金。”


而在2016年6月,已经工作了三年的陈女士在龙岗布吉200万购买了一套二手房,首付三成后还有140万的商业贷款,2017年3月办理商转公后目前背负50万公积金个人贷款及90万商业贷款的组合贷。但陈女士特别提到,办理公积金贷款过程较为繁琐,申请流程也不够明确,带好相关资料前往预约好的银行办理时,银行又说缺了哪些资料,跑了好几次才申请成功。陈女士坦言,利率低的公积金贷款的确为她减轻了部分利息负担,不然也懒得去弄了。


二手房主及银行也可能拒绝公积金贷款 加快放款速度成当务之急


其实,除了开发商,还有一些二手房业主,甚至是提供贷款的银行也都可能由于种种原因拒绝公积金。深圳某房地产公司中介介绍道,就二手房业主而言,如果业主也处在急需资金的情况,那么拒绝放款时间不定的公积金贷款也就是理所当然的了。


在2015年深圳房地产黄金时期期间,深圳二手房交易几乎都是“连环单”,业主卖了房子可能还没收到资金就已经定下了其他的房子,整个二手房交易市场十分讲究速度和效率,购房者的贷款放款时间拖的越长业主的违约风险就越大,所以当时很多业主都默认不接受公积金贷款和组合贷款。“而且当时许多银行打出购房商业贷款基准利率九折以招揽客户,这就与公积金贷款利率差不了太多,还去折腾公积金反而不划算。”


而银行方面,每年下半年总会传出银行贷款额度紧张的消息,普通一手住宅的商业贷款都难以保证,公积金贷款自然要“让位”于银行看来更有利可图的商业贷款。


一位曾被拒绝公积金贷款的购房者向腾讯房产透露,他被银行和开发商一起拒绝使用公积金贷款。“2017年11月我在深圳购买了一套期房,原本是打算商业贷款和公积金贷款一起组合贷,结果开发商那边说只接受商业贷款,银行也给出年末贷款额度紧张无法放款的理由。”该购房者无奈地表示,现在他只能寄希望于2019年房产证下来后自己去办理商转公,只是不知道2年后的政策是怎么变化了。


从各方反馈来看,公积金放款速度慢是造成公积金贷款被拒的主要原因。易居智库研究总监严跃进建议,各地公积金管理部门应进一步提高公积金贷款的审批效率,尤其要尽快满足首次购房、首次使用公积金群体的贷款需求,引导开发商平等对待购房者,保障住房公积金真正惠及刚需群体。


而对于“不自觉”的开发商,据悉,针对拒绝公积金贷款的情况,多地政府近期已经出台相关政策,纠正部分房地产开发企业阻挠和拒绝使用住房公积金贷款的行为。


公积金

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